Rechtsanwältin und Abogada in Palma de Mallorca · seit 2003Spanisches Recht,
auf Deutsch erklärt.

Mein Rat aus der Praxis

Warum die Anzahlung an den Notar gehen sollte

Das Leben ist schön: Sie haben gerade vor drei Wochen den Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) unterzeichnet und die Anzahlung (10 % des Kaufpreises) an die netten Verkäufer überwiesen. Da diese selbst eine andere Immobilie anzahlen mussten, brauchten sie die Anzahlung für die eigene Sicherheitszahlung. In zwei Monaten soll die notarielle Beurkundung stattfinden, und Sie werden Eigentümer Ihres Traumhauses.

Aus Neugier oder Gewohnheit scrollen Sie weiter in den Immobilienforen, vielleicht bekommen Sie auch einen Newsletter eines der Maklerbüros oder Plattformen. Und was sehen Sie? IHRE IMMOBILIE wird weiter angeboten – und auch noch zu einem anderen Preis. Das macht Sie stutzig, und Sie melden sich beim Makler.

Oder:

Kurz vor dem Termin sind die Verkäufer nicht mehr erreichbar oder teilen Ihnen mit, dass die Immobilie aufgrund der Scheidung nun doch nicht verkauft wird.

Kurz gesagt: In den vorgenannten Fällen wird keine Eigentumsübertragung auf Sie erfolgen. Das macht Sie schon traurig, denn Sie hatten ja schon viele Pläne. Gut, Sie haben ja einen Vertrag, und die Verkäufer müssen nun die Anzahlung erstatten plus einen Schadensersatz in gleicher Höhe leisten.

Ganz ernüchternd stellen Sie dann fest, dass die Verkäufer „Ihre“ Anzahlung nicht mehr haben. Die Immobilie hat ebenfalls Schulden, sodass auf dem langen Weg bis zu einer Versteigerung wahrscheinlich nur ein Teil des gezahlten Geldes erstattet wird. Die Welt ist ungerecht.

Recht kommt leider nicht von Gerechtigkeit, und die Aufgabe der Rechtsanwälte ist es, Sie davor möglichst gut zu schützen. Eine sehr gute Möglichkeit ist die Hinterlegung der Anzahlung auf einem Notaranderkonto. Ja, das ist mit Kosten verbunden. Diese sind allerdings im Vergleich zu den Kosten, den Nerven und der Zeit, die Sie bei einem Verfahren verlieren, gut angelegtes Geld.

Trotzdem sind immer wieder Mandanten bereit, dieses Risiko einzugehen. Bei mir kennen Sie das Risiko vor der Zahlung.

Sandra Aertken · 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

Mein Rat aus der Praxis

Vermögensteuer 2026

Als Rechtsanwältin erlaube ich mir nicht, mich in steuerrechtlichen Angelegenheiten als wissend anzumaßen oder gar zu beraten. Allerdings sollte jeder Rechtsanwalt einige Grundkenntnisse im Steuerrecht haben, um zumindest richtungsweisend im Zusammenhang mit Immobilienkäufen oder Erbschaften handeln zu können. Eine Kooperation mit dem Steuerberater ist in jedem Fall zu empfehlen.

Eine Aussage, die mir in letzter Zeit hinsichtlich der Vermögensteuer häufig über den Weg läuft, ist: „Ich kaufe eine Immobilie im Wert von 2.800.000,00 Euro allein. Vermögensteuer fällt ja erst bei Vermögen über 3.000.000,00 Euro an.“

Ja und nein. Es kann sein, dass dieser Kaufansatz funktioniert. Es kann auch sein, dass es teuer wird:

Zum einen werden auch die Kaufnebenkosten zum Wert der Immobilie gezählt – bleiben wir dann noch unter 3.000.000,00 Euro, oder wird es knapp? Dann gibt es noch ein Bankkonto, eventuell ein hochwertiges Auto … Gut, dies ist berechenbar. Ihr Steuerberater wird Sie beraten.

Der zweite Punkt ist es weniger. Bei der Neueinführung der Vermögensteuer – übrigens für eine vorläufige Zeit von zwei Jahren – gab es einen Freibetrag in Höhe von 700.000,00 Euro pro Person. Darüber begann die Steuerpflicht. Die vorläufige Steuer wurde überraschenderweise verlängert und ist auch heute noch aktuell und unbefristet.

Die aktuelle Regierung hat den Freibetrag 2024 dann auf diese mythischen 3.000.000,00 Euro erhöht. Klasse. Doch wissen wir, ob dies so bleibt? Oder wird er in der kommenden Legislaturperiode wieder gesenkt? Voraussagen kann dies niemand. Selbst wenn der Freibetrag dann bei „nur“ noch 1.500.000,00 Euro oder 2.000.000,00 Euro liegen sollte, kann es für einige Immobilieneigentümer hinsichtlich der Vermögensteuer kritisch werden.

Wenn nun also verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für den Kauf bestehen sollten, sollten Steuerberater und Rechtsanwalt diese gemeinsam mit dem Mandanten besprechen und die bestmögliche wählen.

Sandra Aertken · 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

Mein Rat aus der Praxis

2 × Steuern beim Verkauf?

Sie wissen es schon: Beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien fallen als Nichtresident 19 % Gewinnsteuer an. Bei Residenten variiert der Prozentsatz und kann auch höher liegen. Dass die Steuern auch nach 10 Jahren Eigentum nicht vermieden werden können, haben Sie verdaut. Auch, dass Sie beim Notartermin „nur“ 97 % des Kaufpreises erhalten und der Käufer die anderen 3 % als Anzahlung auf Ihre mögliche Gewinnsteuer an das Finanzamt abführen muss (Modelo 211).

Nun kommt die Aufstellung der Kaufpreiszahlung oder die Abrechnung nach dem Verkauf, und Sie finden einen weiteren Punkt auf der Liste, den Sie nicht kennen:

„Plusvalía municipal“ / Bodenwertzuwachssteuer der Gemeinde

Ja, die gibt es, und ja, sie ist zulässig. Dazu gab es vor einigen Jahren ein wildes Hin und Her. Allerdings war das Ergebnis, dass die Rathäuser diese Gewinnsteuer eintreiben dürfen. Die Höhe variiert von Gemeinde zu Gemeinde und basiert auf dem Katasterwert, der Dauer der Eigentumszeit und den von der Gemeinde festgesetzten Koeffizienten. Die Höhe der Steuer kann für den Verkauf bei der Gemeinde angefragt werden. Die Zahlung ist innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung des Verkaufs zu leisten. Hier wird das Steuerbüro behilflich sein.

Was passiert, wenn sie nicht gezahlt wird? Sie kann auf der Immobilie lasten, sprich: Der Käufer bleibt darauf hängen. Daher gibt es in den allermeisten Fällen den Einbehalt dieses Betrages bei der Kaufpreiszahlung, und der Käufer verpflichtet sich, den einbehaltenen Betrag fristgerecht an die Gemeinde zu zahlen. Das Vorgehen erscheint vielen Käufern auf den ersten Blick umständlich. Auf den zweiten Blick verstehen sie, dass die Kaufpreisaufteilung ihrer Sicherheit dient. Wer sich weiter ärgert, ist der Verkäufer, wenn er von der Steuer erst später erfährt.

Sandra Aertken · 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

Erbschaften

Testamente in Spanien

Wozu ein Testament in Spanien, wenn ich doch schon ein Testament in Deutschland habe? Ganz einfach: um Ihre Erbschaft ganz klar zu regeln und eventuelle Auslegungen des deutschen Testamentes durch spanische Behörden zu vermeiden. Zudem tun Sie den Erben einen Gefallen, da mit Vorlage eines spanischen Testamentes andere, im Herkunftsstaat des Erblassers zu beantragende Dokumente (oft teuer und umständlich) entbehrlich werden. So wurde es viele Jahre vertreten.

Aus meiner langjährigen Praxis habe ich allerdings die Erfahrung gemacht, dass es häufig aufwendiger ist, wenn mehrere Testamente von nicht residenten Erblassern bei der Testamentseröffnung berücksichtigt werden müssen und nicht klar ist, wie welches Testament zu werten ist – sowohl in Deutschland als auch in Spanien. Ich habe mir schon mehr als einmal gewünscht, dass die Erblasser doch nur ihr Testament in Deutschland gemacht hätten. Es ist also immer im Einzelfall zu entscheiden, ob ein spanisches Testament sinnvoll oder aber verwirrend sein kann.

Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie folgende Punkte beachten:

1. Unterschiede für Residenten und Nichtresidenten: Welches Recht wird angewandt, und kann ich wählen?

Vorab: Sie können lediglich das materielle Recht, also die Möglichkeiten der Verfügungen, wählen. Die Verpflichtung zur Steuerzahlung bleibt immer dem spanischen Steuerrecht unterstellt.

Sind Sie kein Resident, ist die Rechtswahl recht simpel: Es wird in der Regel das Recht Ihres gewöhnlichen Aufenthaltsortes, meist einhergehend mit der Staatsangehörigkeit, zugrunde gelegt. Dennoch sollte dieser Punkt im Testament erwähnt werden.

Sind Sie Resident in Spanien, haben aber eine andere Staatsangehörigkeit, so können Sie nunmehr wählen, welches der beiden Rechte Sie anwenden: ob Sie lieber gemäß dem Recht hier oder gemäß dem Recht des Staates Ihrer Staatsangehörigkeit verfügen wollen. Was im jeweiligen Fall besser ist oder Ihren Bedürfnissen entspricht, sollte in einem Beratungsgespräch geklärt werden.

2. Die Testamente dürfen sich nicht widersprechen

Soweit schon ein anderes Testament besteht, ist dieses zwingend mit dem hier zu erstellenden Dokument abzugleichen. Anderenfalls kann es sein, dass der Wille des Erblassers nicht umgesetzt werden kann. Oft kann ein Widerspruch vermieden werden, wenn sich das Testament in Spanien ausschließlich auf die Güter in Spanien bezieht. Lassen Sie dies aber vorab prüfen. Gleichfalls ist es wichtig, dass das spanische Testament bei Änderungen des deutschen Testamentes berücksichtigt und eventuell hier auch angepasst wird.

3. Ist ein gemeinschaftliches Testament auch in Spanien möglich?

Das spanische Recht kennt das Rechtsinstitut des gemeinschaftlichen Testamentes nicht. Soweit aber für das Testament ein Recht gewählt wird, das diese Testamentsform zulässt, wie z. B. das deutsche Recht, kann der Notar ein gemeinschaftliches Testament beurkunden.

4. Kann ich mein Testament auf Deutsch erhalten?

Soweit der Notar, der das Testament beurkundet, Deutsch kann, kann er sich bereit erklären, das Testament in beiden Sprachen zu beurkunden.

5. Wo wird es hinterlegt?

Das Testament wird vom Notariat dem Zentralregister für Testamente in Madrid gemeldet. Im Erbfall ist von dort ein Nachweis einzuholen, wann und wo das letzte und damit gültige Testament beurkundet wurde. Ferner liegt das Testament beim beurkundenden Notar im Archiv, und Sie erhalten eine Kopie.

6. Kosten

Erfreulicherweise sind die Kosten für ein Testament in Spanien nicht wertabhängig und damit zumeist viel günstiger als in Deutschland.

Für weitere Fragen stehe ich gerne zur Verfügung unter s.aertken@abogadosaertken.com

Stand: 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.