Rechtsanwältin y abogada en Palma de Mallorca · desde 2003Derecho español y alemán, explicado con claridad.

Mi consejo desde la práctica

Por qué la señal debería depositarse ante notario

La vida es bella: hace solo tres semanas firmaste el contrato de arras y transferiste la señal (el 10 % del precio de compra) a unos vendedores muy amables. Como ellos mismos tenían que pagar la señal de otra vivienda, necesitaban ese dinero para su propio pago. Dentro de dos meses está prevista la firma de la escritura ante notario y serás propietario de la casa de tus sueños.

Por curiosidad o por costumbre, sigues mirando portales y foros inmobiliarios; quizá también recibes el boletín de alguna inmobiliaria o plataforma. ¿Y qué ves? TU VIVIENDA sigue anunciada, y además a otro precio. Eso te hace sospechar y llamas a la inmobiliaria.

O bien:

Poco antes de la cita, los vendedores dejan de responder o te comunican que, por su divorcio, al final no venden la vivienda.

En resumen: en cualquiera de estos casos no se te transmitirá la propiedad. Es una pena, porque ya tenías muchos planes. Bueno, tienes un contrato, y los vendedores deben devolverte la señal y, además, pagarte una indemnización por el mismo importe.

Y entonces, con gran desencanto, descubres que los vendedores ya no tienen «tu» señal. Además, el inmueble tiene deudas, así que, en el largo camino hasta una subasta, probablemente solo recuperarás una parte del dinero pagado. El mundo es injusto.

Por desgracia, derecho y justicia no siempre van de la mano, y la tarea de los abogados es protegerte de ello lo mejor posible. Una muy buena opción es el depósito de la señal en cuenta del notario. Sí, tiene un coste. Pero, comparado con el dinero, los nervios y el tiempo que perderías en un procedimiento judicial, es dinero bien invertido.

Aun así, siempre hay clientes dispuestos a asumir este riesgo. Conmigo conoces el riesgo antes de pagar.

Sandra Aertken · 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

Mi consejo desde la práctica

Impuesto sobre el patrimonio 2026

Como abogada, no me permito presumir de conocimientos en materia fiscal, ni mucho menos asesorar sobre ella. Sin embargo, todo abogado debería tener ciertas nociones de derecho tributario para poder orientar, al menos, en la compra de inmuebles o en las herencias. En cualquier caso, es recomendable trabajar junto con un asesor fiscal.

Una afirmación sobre el impuesto sobre el patrimonio que oigo a menudo últimamente es: «Compro yo solo un inmueble por valor de 2.800.000,00 euros. Total, el impuesto sobre el patrimonio solo se paga a partir de 3.000.000,00 euros».

Sí y no. Puede que este planteamiento funcione. Pero también puede salir caro:

Por un lado, los gastos de la compra también se suman al valor del inmueble: ¿seguimos por debajo de 3.000.000,00 euros o vamos justos? Luego está la cuenta bancaria, quizá un coche de alta gama… Bien, esto se puede calcular. Tu asesor fiscal te orientará.

El segundo punto lo es menos. Cuando se volvió a implantar el impuesto sobre el patrimonio (por cierto, con carácter temporal durante dos años), había un mínimo exento de 700.000,00 euros por persona. Por encima de esa cifra se tributaba. Sorprendentemente, el impuesto temporal se prorrogó y hoy sigue vigente, sin fecha de fin.

En 2024, el actual Govern balear elevó el mínimo exento a esos míticos 3.000.000,00 euros. Estupendo. Pero ¿sabemos si seguirá así? ¿O volverá a bajar en la próxima legislatura? Nadie puede predecirlo. Aunque el mínimo exento se quedara en «solo» 1.500.000,00 o 2.000.000,00 euros, el impuesto sobre el patrimonio podría convertirse en un problema para algunos propietarios.

Así pues, si existen distintas formas de estructurar la compra, el asesor fiscal y el abogado deberían analizarlas junto con el cliente y elegir la mejor.

Sandra Aertken · 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

Mi consejo desde la práctica

¿Dos impuestos al vender?

Ya lo sabes: si vendes tu inmueble en España como no residente, tributas un 19 % por la ganancia patrimonial. Para los residentes, el porcentaje varía y puede ser incluso más alto. Ya has asumido que este impuesto no se evita ni siquiera tras 10 años como propietario. Y también que en la firma ante notario «solo» recibes el 97 % del precio, porque el comprador debe ingresar el 3 % restante en Hacienda como pago a cuenta de tu posible impuesto sobre la ganancia (Modelo 211).

Llega entonces el desglose del pago del precio o la liquidación tras la venta, y encuentras en la lista otro concepto que no conoces:

«Plusvalía municipal» (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana)

Sí, existe, y sí, es legal. Hace unos años hubo un buen vaivén al respecto, pero el resultado fue que los ayuntamientos pueden cobrar este impuesto sobre la ganancia. El importe varía de un municipio a otro y se basa en el valor catastral, los años de titularidad y los coeficientes fijados por el ayuntamiento. Puedes consultar en el ayuntamiento el importe que corresponde a la venta. El pago debe hacerse en el plazo de un mes desde la firma de la venta. En esto te ayudará tu asesoría fiscal.

¿Qué pasa si no se paga? La deuda puede recaer sobre el inmueble; es decir, el comprador se queda con ella. Por eso, en la gran mayoría de los casos, este importe se retiene del pago del precio y el comprador se compromete a abonarlo al ayuntamiento dentro de plazo. A primera vista, a muchos compradores el procedimiento les parece engorroso. A la segunda, entienden que dividir así el pago del precio les protege. Quien sigue molesto es el vendedor, si se entera del impuesto más tarde.

Sandra Aertken · 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

Herencias

Testamentos en España

¿Para qué un testamento en España si ya tengo uno en Alemania? Muy sencillo: para dejar tu herencia claramente ordenada y evitar que las autoridades españolas tengan que interpretar el testamento alemán. Además, haces un favor a tus herederos, porque al presentar un testamento español dejan de ser necesarios otros documentos que habría que solicitar en el país de origen del causante (a menudo caros y engorrosos). Así se ha defendido durante muchos años.

Sin embargo, mi larga experiencia profesional me dice que a menudo resulta más complicado cuando, al tramitar la herencia, hay que tener en cuenta varios testamentos de causantes no residentes y no está claro cómo debe valorarse cada uno, tanto en Alemania como en España. Más de una vez he deseado que los causantes hubieran hecho únicamente su testamento en Alemania. Por eso hay que decidir siempre caso por caso si un testamento español tiene sentido o si puede generar confusión.

En cualquier caso, es importante que tengas en cuenta los siguientes puntos:

1. Diferencias entre residentes y no residentes: ¿qué ley se aplica y puedo elegir?

Para empezar: solo puedes elegir el derecho material, es decir, las posibilidades de disposición. La obligación de pagar impuestos queda siempre sujeta a la normativa tributaria española.

Si no eres residente, la elección de ley es bastante sencilla: por regla general se aplica la ley de tu residencia habitual, que normalmente coincide con tu nacionalidad. Aun así, conviene mencionar este punto en el testamento.

Si eres residente en España pero tienes otra nacionalidad, ahora puedes elegir cuál de las dos leyes aplicar: si prefieres disponer conforme a la ley española o conforme a la ley del Estado de tu nacionalidad. Qué es mejor en cada caso o qué se ajusta más a tus necesidades conviene aclararlo en una consulta.

2. Los testamentos no deben contradecirse

Si ya existe otro testamento, es imprescindible cotejarlo con el documento que se va a otorgar aquí. De lo contrario, puede ocurrir que no se pueda cumplir la voluntad del causante. A menudo se evita una contradicción si el testamento en España se refiere exclusivamente a los bienes situados en España. Pero haz que lo revisen antes. Del mismo modo, es importante que, si modificas el testamento alemán, se tenga en cuenta el testamento español y, en su caso, también se adapte aquí.

3. ¿Es posible también en España un testamento mancomunado?

El Código Civil español no admite la figura del testamento mancomunado. Sin embargo, si para el testamento se elige una ley que permite esta forma, como por ejemplo la alemana, el notario puede autorizar un testamento mancomunado.

4. ¿Puedo tener mi testamento en alemán?

Si el notario que autoriza el testamento habla alemán, puede aceptar otorgarlo en ambos idiomas.

5. ¿Dónde queda depositado?

La notaría comunica el testamento al Registro General de Actos de Última Voluntad, en Madrid. En caso de fallecimiento, hay que solicitar allí un certificado que indica cuándo y dónde se otorgó el último testamento, que es el válido. Además, el testamento queda en el protocolo del notario autorizante y tú recibes una copia.

6. Costes

Afortunadamente, el coste de un testamento en España no depende del valor del patrimonio, por lo que suele ser mucho más económico que en Alemania.

Para cualquier otra pregunta, estoy a tu disposición en s.aertken@abogadosaertken.com

Actualizado: 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.