Häufige Fragen zum spanischen RechtZehn Fragen, kurz beantwortet.
Jede Antwort beginnt mit dem Wesentlichen in ein, zwei Sätzen. Danach folgen die Einzelheiten.
Nein, Pflicht ist das nicht. Der spanische Notar ist zur Neutralität verpflichtet und achtet auf die Form des Kaufs, nicht auf Ihre Interessen. Genau dafür bin ich da: Ich prüfe Grundbuch, Lasten und Lizenzen – und zwar vor der Anzahlung.
Der Notar beurkundet den Kauf und ist zur Neutralität verpflichtet – er berät keine Seite. Der Makler wird am Abschluss bezahlt. Viele Risiken entstehen zudem schon vor dem Notartermin: bei Reservierung und Privatvertrag, wenn die Anzahlung fließt. Deshalb lohnt sich eine unabhängige Prüfung, bevor Sie etwas unterschreiben oder zahlen.
Die Grunderwerbsteuer – bzw. beim Neubau vom Bauträger die Mehrwertsteuer – macht den größten Teil aus. Dazu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Bank- und Beratungskosten.
Auf den Balearen ist die Grunderwerbsteuer nach Kaufpreis gestaffelt; die genaue Summe hängt also von Ihrem Objekt ab. Nennen Sie mir Kaufpreis und Immobilie – ich rechne Ihnen die Nebenkosten für Ihren Fall aus.
Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie können Sie in Spanien weder eine Immobilie kaufen noch Steuern zahlen oder ein Konto eröffnen.
Beantragt wird sie bei der Ausländerbehörde oder der Polizei in Spanien oder beim spanischen Konsulat in Deutschland – in vielen Fällen auch über einen Bevollmächtigten. Ich sage Ihnen, welcher Weg in Ihrem Fall am schnellsten ist.
Alles, was nach der Unterschrift teuer werden kann – und zwar vor der Anzahlung.
Ich prüfe, wem die Immobilie laut Grundbuch gehört und ob Hypotheken oder andere Lasten eingetragen sind. Ich gleiche Grundbuch und Kataster ab, prüfe Baurecht und Lizenzen – etwa ob alle Bauten genehmigt sind – und ob Grundsteuer oder Beiträge an die Eigentümergemeinschaft offen sind.
Manchmal ja, oft nicht. Eine S.L. kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie unternehmerisch genutzt wird oder mehrere Investoren beteiligt sind.
Sie verursacht aber laufende Kosten für Buchhaltung und Steuererklärungen, und die private Nutzung durch die Gesellschafter kann steuerliche Folgen haben. Ich sage Ihnen offen, wann sich eine S.L. lohnt – und stimme mich bei Bedarf mit Ihrem Steuerberater ab.
In fünf Schritten: NIE der Gesellschafter, Reservierung des Firmennamens, Bankkonto und Stammkapital, Gründung beim Notar, Steuernummer und Eintragung ins Handelsregister.
Wie lange das dauert, hängt vor allem von NIE, Bank und Registern ab – in der Regel einige Wochen. Ich koordiniere die Schritte, damit nichts liegen bleibt.
Nicht unbedingt. Ein deutsches Testament kann auch für Ihr Vermögen in Spanien gelten. Ob ein Testament in Spanien für Sie der richtige Weg ist, klären wir gemeinsam im Einzelfall.
Ein zusätzliches spanisches Testament kann die Abwicklung erleichtern. Mehrere Testamente können sie aber auch erschweren, wenn nicht klar ist, wie sie zueinander stehen – in Deutschland wie in Spanien. Entscheiden wir uns für ein Testament in Spanien, stimme ich es auf Ihr deutsches ab.
Seit 2015 gilt in der EU die Europäische Erbrechtsverordnung: Maßgeblich ist das Recht des Landes, in dem Sie zuletzt Ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatten.
Leben Sie in Deutschland, gilt in der Regel deutsches Erbrecht – auch für Ihre Immobilie auf Mallorca. Leben Sie auf Mallorca, gilt grundsätzlich spanisches Recht. Im Testament können Sie stattdessen das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählen. Welche Lösung zu Ihnen passt, prüfe ich im Einzelfall.
Für Immobilien auf Mallorca fällt spanische Erbschaftsteuer an – nach den Regeln der Balearen. Für Ehepartner und Kinder gibt es dort erhebliche Vergünstigungen.
Die Erklärung ist innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall abzugeben. Wohnen Erblasser oder Erben in Deutschland, kann zusätzlich deutsche Erbschaftsteuer anfallen; die spanische Steuer wird dann in der Regel angerechnet. Freibeträge und Sätze ändern sich – ich nenne Ihnen den aktuellen Stand für Ihren Fall.
Vieles ja. Mit einer notariellen Vollmacht kann ich Sie beim Notar, bei Behörden und Registern vertreten.
Die Vollmacht unterschreiben Sie bei einem deutschen Notar (mit Apostille) oder beim spanischen Konsulat. Ob einzelne Schritte Ihre persönliche Anwesenheit erfordern – etwa bei der Bank –, kläre ich vorab mit Ihnen.