Preguntas frecuentes sobre derecho españolDiez preguntas, respondidas en pocas palabras.
Cada respuesta empieza por lo esencial, en una o dos frases. Después vienen los detalles.
No es obligatorio. El notario está obligado a ser neutral y vela por la forma de la compraventa, no por tus intereses. Para eso estoy yo: reviso el Registro de la Propiedad, las cargas y las licencias, y lo hago antes de que pagues la señal.
El notario autoriza la escritura de compraventa y está obligado a ser imparcial: no asesora a ninguna de las partes. La agencia inmobiliaria cobra cuando se cierra la operación. Además, muchos riesgos surgen antes de la firma ante notario: en el contrato de reserva y en el contrato privado, cuando se paga la señal. Por eso conviene una revisión independiente antes de firmar o pagar nada.
La mayor parte corresponde al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o, si compras obra nueva a un promotor, al IVA. A eso se suman la notaría, el Registro de la Propiedad y, en su caso, los gastos bancarios y de asesoramiento.
En Baleares, el ITP se aplica por tramos según el precio de compra, así que el importe exacto depende del inmueble. Dime el precio y de qué inmueble se trata y te calculo los gastos de compraventa para tu caso.
El NIE es el número de identificación de extranjero en España. Sin él no puedes comprar un inmueble, pagar impuestos ni abrir una cuenta bancaria en España.
Se solicita en la Oficina de Extranjería o en la Policía en España, o en el consulado de España en tu país de residencia; en muchos casos, también a través de un representante con poder. Te digo qué vía es la más rápida en tu caso.
Todo lo que pueda salirte caro después de firmar, y antes de que pagues la señal.
Compruebo a quién pertenece el inmueble según el Registro de la Propiedad y si tiene hipotecas u otras cargas inscritas. Cotejo Registro y Catastro, reviso la situación urbanística y las licencias —por ejemplo, si todas las construcciones están autorizadas— y si hay IBI o cuotas de la comunidad de propietarios pendientes.
A veces sí, a menudo no. Una S.L. puede tener sentido si el inmueble se destina a una actividad empresarial o si participan varios inversores.
Pero genera costes recurrentes de contabilidad y declaraciones fiscales, y el uso privado por parte de los socios puede tener consecuencias fiscales. Te digo con franqueza cuándo compensa una S.L. y, si hace falta, me coordino con tu asesor fiscal.
En cinco pasos: NIE de los socios, reserva de la denominación social, cuenta bancaria y capital social, constitución ante notario, NIF e inscripción en el Registro Mercantil.
El plazo depende sobre todo del NIE, del banco y de los registros; por lo general, unas semanas. Yo coordino los pasos para que nada se quede parado.
No necesariamente. Un testamento alemán también puede surtir efecto sobre tu patrimonio en España. Si un testamento en España es el camino adecuado para ti lo valoramos juntos, caso por caso.
Un testamento español adicional puede facilitar la tramitación de la herencia. Pero varios testamentos también pueden complicarla si no queda claro cómo se relacionan entre sí, tanto en España como en el otro país. Si decidimos hacer testamento en España, lo coordino con el que ya tienes.
Desde 2015 rige en la UE el Reglamento Europeo de Sucesiones: se aplica la ley del país en el que tuviste tu última residencia habitual.
Si vives en otro país —por ejemplo, en Alemania—, por lo general se aplica la ley de sucesiones de ese país, también a tu inmueble en Mallorca. Si vives en Mallorca, en principio se aplica la ley española. En el testamento puedes elegir, en su lugar, la ley de tu nacionalidad. Qué solución te conviene lo estudio caso por caso.
Por los inmuebles situados en Mallorca se paga el impuesto de sucesiones español, según la normativa de Baleares. Para cónyuges e hijos hay allí importantes bonificaciones.
La declaración debe presentarse en el plazo de seis meses desde el fallecimiento. Si el causante o los herederos residen en otro país, puede devengarse también el impuesto de ese país; en Alemania, por ejemplo, el impuesto español normalmente se descuenta. Las reducciones y los tipos cambian: te indico la situación vigente para tu caso.
Gran parte, sí. Con un poder notarial puedo representarte ante el notario, las administraciones y los registros.
El poder lo firmas ante un notario de tu país (con la apostilla de La Haya) o en el consulado de España. Si algún paso requiere tu presencia —por ejemplo, en el banco—, lo aclaro contigo de antemano.