Compra de vivienda en MallorcaUna buena compra empieza antes de firmar.

Inmuebles

Compra de vivienda en Mallorca

Mallorca hace pensar en verano, sol, vacaciones y, quizá, en una casa propia en esta isla tan bonita. ¿No sería estupendo poder permitírsela? Sin duda. Pero no te fijes solo en el precio que se pide. En la compra de un inmueble hay muchos otros puntos que conviene tener en cuenta:

1. Revisión del inmueble: ¿el vendedor es realmente el propietario? ¿Tiene poderes? ¿Hay cargas?
2. ¿Está el inmueble inscrito legalmente en el Registro de la Propiedad y en el Catastro? ¿Hay algo que no sea legal o que no se pueda legalizar?
3. ¿Hay diferencias entre lo que consta en el Registro y en el Catastro? ¿Son importantes o asumibles?
4. Además, conviene que un perito revise el estado constructivo.
5. ¿Puedo financiar el precio? ¿Dónde busco financiación?
6. ¿Qué impuestos y gastos conlleva la compra? ¿Qué gastos me esperan mientras sea propietario y después?

Empecemos por los gastos de compra

Además del precio, hay que contar con los impuestos de la compra (ITP o IVA), que van del 8 % al 13 % (o, en su caso, 10 % o 21 % de IVA + 1,5 % de AJD). A esto se suman los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad y, no lo olvidemos, de la gestoría que tramita el pago de los impuestos y, si así lo decides, del abogado.

Gastos mientras eres propietario

Una vez inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad y en el ayuntamiento, pagarás cada año dos tipos de impuestos:

1. el IBI y
2. el impuesto sobre la renta por los ingresos del inmueble; como a menudo no hay ingresos, el Estado aplica a los propietarios no residentes con inmuebles en España una renta imputada por la que deben tributar.
3. ¿Puede corresponder también el impuesto sobre el patrimonio? Con un patrimonio de más de 3.000.000,00 € por persona hay que tenerlo en cuenta (actualizado: 2026).

Gastos al vender o transmitir

Si más adelante quieres vender el inmueble o transmitirlo a tus hijos, también aquí habrá que contar con distintos impuestos. Y, por supuesto, en caso de herencia el Estado también le pasa factura al heredero. Actualmente existen bonificaciones para las transmisiones entre cónyuges o entre padres e hijos que, en determinadas circunstancias, pueden dejar la tributación en el 0 %.

¿Cómo me convierto en propietario? El proceso habitual de compra

Una vez elegido el inmueble y aclarados todos los gastos, lo habitual es firmar un contrato previo (contrato de arras) para que el comprador se asegure el inmueble y el vendedor también tenga una garantía por si el comprador cambia de opinión. Normalmente el comprador paga una señal del 10 % del precio (se puede negociar otra cantidad), que se descuenta en la escritura de compraventa. Si el comprador desiste, pierde la señal; si es el vendedor quien incumple, el comprador recupera lo pagado más una indemnización por el mismo importe. En el contrato se fija un plazo para firmar la escritura ante notario.

En la firma ante notario, el vendedor debe entregar al comprador numerosos documentos originales, que ya debían haberse facilitado en copia durante la revisión previa del inmueble. Tras el pago del precio, el comprador recibe las llaves de la casa de sus sueños y por fin puede mudarse, reformar…

Una vez firmada la escritura, hay que pagar los impuestos de la compra dentro de plazo (4 semanas desde la firma) y solicitar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Por cierto, a diferencia de lo que ocurre en el derecho alemán, el comprador ya es propietario desde la firma de la escritura. La inscripción en el Registro no es necesaria para ello, pero siempre es muy recomendable.

¿Qué tiene que hacer el comprador? Durante la compra, tampoco el comprador puede quedarse del todo de brazos cruzados. Si aún no lo tiene, debe solicitar el NIE, abrir una cuenta en España para domiciliar los suministros y los impuestos mencionados, etc. Qué otros pasos hacen falta y conviene abordar antes de la compra depende siempre de cada caso.

Para aclarar estas y otras dudas o pedir asesoramiento, escríbeme a: s.aertken@abogadosaertken.com

Actualizado: 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

Checklist

Checklist de compra

Preguntas que conviene aclarar antes de comprar:

¿Quién compra?

¿Una persona, un matrimonio, una familia o una sociedad?

Finalidad de la compra

• ¿Segunda residencia o inversión?
• ¿Se ajusta el inmueble a esa finalidad o es un castillo en el aire?

¿Cómo se paga?

• ¿Hacen falta trámites previos en tu país?
• ¿Es necesaria o conveniente la financiación?

Gastos e impuestos

¿Cómo voy a pagar los gastos corrientes?

• Luz, agua, gas, internet
• Mantenimiento, piscina, jardín, limpieza, etc.
• IBI, tasa de basuras, impuesto sobre la renta y, en su caso, impuesto sobre el patrimonio

Primeros documentos que pedir

• Nota simple del Registro de la Propiedad
• Certificación catastral
• ¿Hay gastos de comunidad?
• Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación del ayuntamiento
• Certificado de eficiencia energética

Actualizado: 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

NIE

El NIE, tu número de identificación fiscal en España

En España, sin el famoso NIE (número de identificación de extranjero) no eres nadie; prácticamente no existes. Eso significa que no puedes abrir una cuenta, matricular un coche ni, por supuesto, comprar un inmueble, por la sencilla razón de que hay que pagar impuestos, y para eso necesitas un número fiscal español: el NIE.

El NIE es el mismo de por vida y sustituye a cualquier otro número de identificación. En el caso de los españoles, este número es el del DNI, que tampoco cambia nunca.

El NIE se puede solicitar desde el extranjero en los consulados españoles (cada consulado publica sus requisitos en su web) y, por supuesto, también aquí, ante las autoridades españolas.

Siempre hay que presentar

• Formulario de solicitud EX-15
• Documento de identidad o pasaporte en vigor con una copia (legitimada por notario si se hace en España o, si la legitima un notario extranjero, legitimada y con la Apostilla de La Haya; los consulados normalmente solo piden el documento original)

Si no lo solicitas personalmente

• Poder notarial (si se otorga en el extranjero: con la Apostilla de La Haya y traducción jurada)
• Autorizaciones para poder realizar la solicitud ante la Administración

La concesión del NIE depende de la carga de trabajo de la Administración y puede tardar entre semanas y meses.

Si quieres que te ayude con ello, escríbeme a: s.aertken@abogadosaertken.com

Actualizado: 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

Mi consejo desde la práctica

Por qué la señal debería depositarse ante notario

La vida es bella: hace solo tres semanas firmaste el contrato de arras y transferiste la señal (el 10 % del precio de compra) a unos vendedores muy amables. Como ellos mismos tenían que pagar la señal de otra vivienda, necesitaban ese dinero para su propio pago. Dentro de dos meses está prevista la firma de la escritura ante notario y serás propietario de la casa de tus sueños.

Por curiosidad o por costumbre, sigues mirando portales y foros inmobiliarios; quizá también recibes el boletín de alguna inmobiliaria o plataforma. ¿Y qué ves? TU VIVIENDA sigue anunciada, y además a otro precio. Eso te hace sospechar y llamas a la inmobiliaria.

O bien:

Poco antes de la cita, los vendedores dejan de responder o te comunican que, por su divorcio, al final no venden la vivienda.

En resumen: en cualquiera de estos casos no se te transmitirá la propiedad. Es una pena, porque ya tenías muchos planes. Bueno, tienes un contrato, y los vendedores deben devolverte la señal y, además, pagarte una indemnización por el mismo importe.

Y entonces, con gran desencanto, descubres que los vendedores ya no tienen «tu» señal. Además, el inmueble tiene deudas, así que, en el largo camino hasta una subasta, probablemente solo recuperarás una parte del dinero pagado. El mundo es injusto.

Por desgracia, derecho y justicia no siempre van de la mano, y la tarea de los abogados es protegerte de ello lo mejor posible. Una muy buena opción es el depósito de la señal en cuenta del notario. Sí, tiene un coste. Pero, comparado con el dinero, los nervios y el tiempo que perderías en un procedimiento judicial, es dinero bien invertido.

Aun así, siempre hay clientes dispuestos a asumir este riesgo. Conmigo conoces el riesgo antes de pagar.

Sandra Aertken · 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

Mi consejo desde la práctica

¿Dos impuestos al vender?

Ya lo sabes: si vendes tu inmueble en España como no residente, tributas un 19 % por la ganancia patrimonial. Para los residentes, el porcentaje varía y puede ser incluso más alto. Ya has asumido que este impuesto no se evita ni siquiera tras 10 años como propietario. Y también que en la firma ante notario «solo» recibes el 97 % del precio, porque el comprador debe ingresar el 3 % restante en Hacienda como pago a cuenta de tu posible impuesto sobre la ganancia (Modelo 211).

Llega entonces el desglose del pago del precio o la liquidación tras la venta, y encuentras en la lista otro concepto que no conoces:

«Plusvalía municipal» (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana)

Sí, existe, y sí, es legal. Hace unos años hubo un buen vaivén al respecto, pero el resultado fue que los ayuntamientos pueden cobrar este impuesto sobre la ganancia. El importe varía de un municipio a otro y se basa en el valor catastral, los años de titularidad y los coeficientes fijados por el ayuntamiento. Puedes consultar en el ayuntamiento el importe que corresponde a la venta. El pago debe hacerse en el plazo de un mes desde la firma de la venta. En esto te ayudará tu asesoría fiscal.

¿Qué pasa si no se paga? La deuda puede recaer sobre el inmueble; es decir, el comprador se queda con ella. Por eso, en la gran mayoría de los casos, este importe se retiene del pago del precio y el comprador se compromete a abonarlo al ayuntamiento dentro de plazo. A primera vista, a muchos compradores el procedimiento les parece engorroso. A la segunda, entienden que dividir así el pago del precio les protege. Quien sigue molesto es el vendedor, si se entera del impuesto más tarde.

Sandra Aertken · 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.

Mi consejo desde la práctica

Impuesto sobre el patrimonio 2026

Como abogada, no me permito presumir de conocimientos en materia fiscal, ni mucho menos asesorar sobre ella. Sin embargo, todo abogado debería tener ciertas nociones de derecho tributario para poder orientar, al menos, en la compra de inmuebles o en las herencias. En cualquier caso, es recomendable trabajar junto con un asesor fiscal.

Una afirmación sobre el impuesto sobre el patrimonio que oigo a menudo últimamente es: «Compro yo solo un inmueble por valor de 2.800.000,00 euros. Total, el impuesto sobre el patrimonio solo se paga a partir de 3.000.000,00 euros».

Sí y no. Puede que este planteamiento funcione. Pero también puede salir caro:

Por un lado, los gastos de la compra también se suman al valor del inmueble: ¿seguimos por debajo de 3.000.000,00 euros o vamos justos? Luego está la cuenta bancaria, quizá un coche de alta gama… Bien, esto se puede calcular. Tu asesor fiscal te orientará.

El segundo punto lo es menos. Cuando se volvió a implantar el impuesto sobre el patrimonio (por cierto, con carácter temporal durante dos años), había un mínimo exento de 700.000,00 euros por persona. Por encima de esa cifra se tributaba. Sorprendentemente, el impuesto temporal se prorrogó y hoy sigue vigente, sin fecha de fin.

En 2024, el actual Govern balear elevó el mínimo exento a esos míticos 3.000.000,00 euros. Estupendo. Pero ¿sabemos si seguirá así? ¿O volverá a bajar en la próxima legislatura? Nadie puede predecirlo. Aunque el mínimo exento se quedara en «solo» 1.500.000,00 o 2.000.000,00 euros, el impuesto sobre el patrimonio podría convertirse en un problema para algunos propietarios.

Así pues, si existen distintas formas de estructurar la compra, el asesor fiscal y el abogado deberían analizarlas junto con el cliente y elegir la mejor.

Sandra Aertken · 10/2026 · No sustituye al asesoramiento individual.