Immobilienkauf auf MallorcaGut kaufen beginnt
vor der Unterschrift.

Immobilien

Immobilienkauf auf Mallorca

Wer an Mallorca denkt, denkt an Sommer, Sonne, Urlaub und eventuell auch eine eigene Immobilie auf dieser schönen Insel. Wäre es nicht schön, sich eine Immobilie dort leisten zu können? Eindeutig: ja! Doch bitte beachten Sie nicht nur den aufgerufenen Kaufpreis. Bei einem Immobilienerwerb sind eine Menge anderer Punkte zu beachten:

1. Überprüfung der Immobilie: Ist der Verkäufer der Immobilie auch wirklich der Eigentümer? Hat er Vollmachten? Gibt es Lasten?
2. Ist die Immobilie legal im Grundbuch und im Kataster eingetragen? Was ist eventuell nicht legal und/oder legalisierbar?
3. Gibt es Unterschiede zwischen den Eintragungen im Grundbuch und im Kataster? Sind diese erheblich oder zu verschmerzen?
4. Die baulichen Qualitäten sollten ferner durch einen Gutachter betrachtet werden.
5. Kann ich den Kaufpreis finanzieren? Wo suche ich eine Finanzierung?
6. Welche Steuern und Kosten fallen bei dem Kauf an? Welche Kosten erwarten mich in der Eigentumsphase und danach?

Fangen wir mit den Erwerbskosten an

Hier sind neben dem Kaufpreis die Erwerbssteuern (Grunderwerb oder IVA) zu beachten, die von 8 % bis 13 % (gegebenenfalls 10 % oder 21 % IVA + 1,5 % AJD) variieren. Dazu entstehen Kosten des Notars und des Grundbuchamtes und, nicht zu vergessen, des Steuerbüros (Gestoría, die die Steuerzahlungen vornimmt) und, soweit Sie dies so entscheiden, des Anwalts.

Kosten während der Eigentumsphase

Sind Sie im Grundbuch und bei der Gemeinde als Eigentümer eingetragen, fallen jährlich zwei Steuerarten an:

1. die Grundsteuer und
2. die Einkommensteuer auf die Einnahmen der Immobilie – da Sie oftmals keine Einnahmen haben, hat der spanische Staat eine fiktive Einkommensteuer für nicht residente Immobilieneigentümer mit Eigentum in Spanien aufgerufen.
3. Fällt eventuell auch Vermögensteuer an? Bei Vermögenswerten von über 3.000.000,00 Euro pro Person ist dies zu beachten (Stand 2026).

Kosten bei einem Verkauf/einer Übertragung

Soweit Sie die Immobilie dann wieder verkaufen oder auch an die Kinder übertragen wollen, ist auch hier mit verschiedenen Steuern zu rechnen. Selbstverständlich wird auch im Falle der Erbschaft der Erbe vom spanischen Staat zur Kasse gebeten. Derzeit gibt es Vergünstigungen für die Übertragung zwischen Eheleuten oder zwischen Eltern und Kindern, die unter bestimmten Umständen bei 0 % Steuern liegen können.

Wie werde ich Eigentümer? Der übliche Erwerbsvorgang

Ist eine Immobilie ausgesucht und sind alle Kosten dargestellt, kommt es in der Regel zu einem Vorvertrag, damit der Käufer sich die Immobilie sichert und der Verkäufer gleichfalls eine Absicherung hat, sollte der Käufer es sich anders überlegen. Hierbei wird vom Käufer normalerweise eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises geleistet (dies kann anders verhandelt werden), die dann beim notariellen Kaufvertrag angerechnet wird. Sollte der Käufer vom Vertrag zurücktreten, verliert er diese Anzahlung; leistet der Verkäufer nicht, erhält der Käufer den gezahlten Betrag zurück nebst einem Schadensersatz in gleicher Höhe. Im Vertrag wird eine Frist für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages vereinbart.

Beim Notartermin hat der Verkäufer eine Vielzahl von Originalunterlagen an den Käufer zu übergeben, die bei der vorherigen Prüfung der Immobilie bereits in Kopie zur Verfügung zu stellen waren. Nach Übergabe des Kaufpreises erhält der Käufer den Schlüssel zu der Traumimmobilie und kann endlich einziehen, umbauen …

Ist der Notarvertrag unter Dach und Fach, müssen die Erwerbssteuern rechtzeitig (Frist 4 Wochen ab Unterzeichnung) gezahlt werden, und der Eigentumswechsel wird im Grundbuch und im Kataster beantragt. Im Gegensatz zum deutschen Recht ist der Käufer übrigens bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages Eigentümer. Die Eintragung im Grundbuch ist dazu nicht notwendig, aber immer dringend zu empfehlen.

Was ist von den Käufern zu tun? Auch die Käufer können während der Kaufphase leider nicht ganz untätig bleiben. So ist es notwendig, dass sie – sollten sie diese nicht schon haben – eine spanische Steuernummer beantragen, ein spanisches Konto für die Abbuchungen der Versorger und der genannten Steuern einrichten etc. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an, welche weiteren Schritte noch notwendig sind und vor dem Kauf in Angriff genommen werden sollten.

Für die Klärung dieser und weiterer Fragen und/oder eine Beratung bitte ich um Ihre Nachricht unter: s.aertken@abogadosaertken.com

Stand: 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

Checkliste

Checkliste Kauf

Fragen, die vor dem Kauf geklärt werden sollten:

Wer kauft?

Eine Person, Ehegatten, Familie oder eine Gesellschaft?

Zweck des Kaufes

• Feriendomizil oder Investment?
• Entspricht die Immobilie dem Zweck oder ist sie ein Traumschloss?

Wie wird gezahlt?

• Vorherige Schritte in Deutschland notwendig?
• Finanzierung notwendig oder sinnvoll?

Kosten und Steuern

Wie finanziere ich die laufenden Kosten?

• Strom, Wasser, Gas, Internet
• Wartung, Pool, Garten, Putzen etc.
• Grundsteuern, Müll, Einkommensteuern und eventuell Vermögensteuern

Erste anzufragende Unterlagen

• Grundbuchauszug
• Katasterauszug
• Fallen Gemeinschaftskosten an?
• Bewohnbarkeitsbescheinigung und Bauabnahme des Rathauses
• Energiezertifikat

Stand: 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

NIE

Die spanische Steuernummer oder auch „NIE“

In Spanien sind Sie ohne diese geheimnisvolle NIE (Número de Identificación de Extranjeros) niemand und existieren quasi nicht. Das bedeutet, dass Sie kein Konto eröffnen, kein Auto anmelden oder gar Eigentum erwerben können – aus dem einfachen Grund, dass Steuern zu zahlen sind, und hierzu benötigen Sie eine spanische Steuernummer: die NIE.

Die Steuernummer (NIE) bleibt für das ganze Leben gleich und ersetzt jede andere Identifizierungsnummer. Bei den Spaniern ist diese Nummer zugleich die Nummer des Ausweises (DNI – Documento Nacional de Identidad) und bleibt ebenfalls das ganze Leben gleich.

Die Steuernummer kann von Deutschland aus bei den spanischen Konsulaten beantragt werden (online stellt jedes Konsulat seine Voraussetzungen dar) und natürlich auch hier bei den hiesigen Behörden.

Immer sind vorzulegen

• Antragsformular EX15
• Der gültige Personalausweis/Reisepass nebst einer Kopie (entweder notariell beglaubigt, wenn in Spanien, oder notariell beglaubigt und mit der Haager Apostille versehen, soweit ein ausländischer Notar beglaubigt; die Konsulate erwarten in der Regel nur das Original des Ausweises)

Soweit keine persönliche Beantragung erfolgt

• Notarielle Vollmacht (falls aus Deutschland: mit der Haager Apostille versehen und beglaubigt übersetzt)
• Autorisierungen, um die Beantragung bei den Behörden vornehmen zu können

Die Erteilung der Steuernummer ist vom Andrang bei den Behörden abhängig und kann zwischen Wochen und Monaten dauern.

Soweit ich Sie hier unterstützen darf, wenden Sie sich bitte an: s.aertken@abogadosaertken.com

Stand: 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

Mein Rat aus der Praxis

Warum die Anzahlung an den Notar gehen sollte

Das Leben ist schön: Sie haben gerade vor drei Wochen den Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) unterzeichnet und die Anzahlung (10 % des Kaufpreises) an die netten Verkäufer überwiesen. Da diese selbst eine andere Immobilie anzahlen mussten, brauchten sie die Anzahlung für die eigene Sicherheitszahlung. In zwei Monaten soll die notarielle Beurkundung stattfinden, und Sie werden Eigentümer Ihres Traumhauses.

Aus Neugier oder Gewohnheit scrollen Sie weiter in den Immobilienforen, vielleicht bekommen Sie auch einen Newsletter eines der Maklerbüros oder Plattformen. Und was sehen Sie? IHRE IMMOBILIE wird weiter angeboten – und auch noch zu einem anderen Preis. Das macht Sie stutzig, und Sie melden sich beim Makler.

Oder:

Kurz vor dem Termin sind die Verkäufer nicht mehr erreichbar oder teilen Ihnen mit, dass die Immobilie aufgrund der Scheidung nun doch nicht verkauft wird.

Kurz gesagt: In den vorgenannten Fällen wird keine Eigentumsübertragung auf Sie erfolgen. Das macht Sie schon traurig, denn Sie hatten ja schon viele Pläne. Gut, Sie haben ja einen Vertrag, und die Verkäufer müssen nun die Anzahlung erstatten plus einen Schadensersatz in gleicher Höhe leisten.

Ganz ernüchternd stellen Sie dann fest, dass die Verkäufer „Ihre“ Anzahlung nicht mehr haben. Die Immobilie hat ebenfalls Schulden, sodass auf dem langen Weg bis zu einer Versteigerung wahrscheinlich nur ein Teil des gezahlten Geldes erstattet wird. Die Welt ist ungerecht.

Recht kommt leider nicht von Gerechtigkeit, und die Aufgabe der Rechtsanwälte ist es, Sie davor möglichst gut zu schützen. Eine sehr gute Möglichkeit ist die Hinterlegung der Anzahlung auf einem Notaranderkonto. Ja, das ist mit Kosten verbunden. Diese sind allerdings im Vergleich zu den Kosten, den Nerven und der Zeit, die Sie bei einem Verfahren verlieren, gut angelegtes Geld.

Trotzdem sind immer wieder Mandanten bereit, dieses Risiko einzugehen. Bei mir kennen Sie das Risiko vor der Zahlung.

Sandra Aertken · 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

Mein Rat aus der Praxis

2 × Steuern beim Verkauf?

Sie wissen es schon: Beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien fallen als Nichtresident 19 % Gewinnsteuer an. Bei Residenten variiert der Prozentsatz und kann auch höher liegen. Dass die Steuern auch nach 10 Jahren Eigentum nicht vermieden werden können, haben Sie verdaut. Auch, dass Sie beim Notartermin „nur“ 97 % des Kaufpreises erhalten und der Käufer die anderen 3 % als Anzahlung auf Ihre mögliche Gewinnsteuer an das Finanzamt abführen muss (Modelo 211).

Nun kommt die Aufstellung der Kaufpreiszahlung oder die Abrechnung nach dem Verkauf, und Sie finden einen weiteren Punkt auf der Liste, den Sie nicht kennen:

„Plusvalía municipal“ / Bodenwertzuwachssteuer der Gemeinde

Ja, die gibt es, und ja, sie ist zulässig. Dazu gab es vor einigen Jahren ein wildes Hin und Her. Allerdings war das Ergebnis, dass die Rathäuser diese Gewinnsteuer eintreiben dürfen. Die Höhe variiert von Gemeinde zu Gemeinde und basiert auf dem Katasterwert, der Dauer der Eigentumszeit und den von der Gemeinde festgesetzten Koeffizienten. Die Höhe der Steuer kann für den Verkauf bei der Gemeinde angefragt werden. Die Zahlung ist innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung des Verkaufs zu leisten. Hier wird das Steuerbüro behilflich sein.

Was passiert, wenn sie nicht gezahlt wird? Sie kann auf der Immobilie lasten, sprich: Der Käufer bleibt darauf hängen. Daher gibt es in den allermeisten Fällen den Einbehalt dieses Betrages bei der Kaufpreiszahlung, und der Käufer verpflichtet sich, den einbehaltenen Betrag fristgerecht an die Gemeinde zu zahlen. Das Vorgehen erscheint vielen Käufern auf den ersten Blick umständlich. Auf den zweiten Blick verstehen sie, dass die Kaufpreisaufteilung ihrer Sicherheit dient. Wer sich weiter ärgert, ist der Verkäufer, wenn er von der Steuer erst später erfährt.

Sandra Aertken · 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.

Mein Rat aus der Praxis

Vermögensteuer 2026

Als Rechtsanwältin erlaube ich mir nicht, mich in steuerrechtlichen Angelegenheiten als wissend anzumaßen oder gar zu beraten. Allerdings sollte jeder Rechtsanwalt einige Grundkenntnisse im Steuerrecht haben, um zumindest richtungsweisend im Zusammenhang mit Immobilienkäufen oder Erbschaften handeln zu können. Eine Kooperation mit dem Steuerberater ist in jedem Fall zu empfehlen.

Eine Aussage, die mir in letzter Zeit hinsichtlich der Vermögensteuer häufig über den Weg läuft, ist: „Ich kaufe eine Immobilie im Wert von 2.800.000,00 Euro allein. Vermögensteuer fällt ja erst bei Vermögen über 3.000.000,00 Euro an.“

Ja und nein. Es kann sein, dass dieser Kaufansatz funktioniert. Es kann auch sein, dass es teuer wird:

Zum einen werden auch die Kaufnebenkosten zum Wert der Immobilie gezählt – bleiben wir dann noch unter 3.000.000,00 Euro, oder wird es knapp? Dann gibt es noch ein Bankkonto, eventuell ein hochwertiges Auto … Gut, dies ist berechenbar. Ihr Steuerberater wird Sie beraten.

Der zweite Punkt ist es weniger. Bei der Neueinführung der Vermögensteuer – übrigens für eine vorläufige Zeit von zwei Jahren – gab es einen Freibetrag in Höhe von 700.000,00 Euro pro Person. Darüber begann die Steuerpflicht. Die vorläufige Steuer wurde überraschenderweise verlängert und ist auch heute noch aktuell und unbefristet.

Die aktuelle Regierung hat den Freibetrag 2024 dann auf diese mythischen 3.000.000,00 Euro erhöht. Klasse. Doch wissen wir, ob dies so bleibt? Oder wird er in der kommenden Legislaturperiode wieder gesenkt? Voraussagen kann dies niemand. Selbst wenn der Freibetrag dann bei „nur“ noch 1.500.000,00 Euro oder 2.000.000,00 Euro liegen sollte, kann es für einige Immobilieneigentümer hinsichtlich der Vermögensteuer kritisch werden.

Wenn nun also verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für den Kauf bestehen sollten, sollten Steuerberater und Rechtsanwalt diese gemeinsam mit dem Mandanten besprechen und die bestmögliche wählen.

Sandra Aertken · 10/2026 · Ersetzt keine individuelle Beratung.